Rentabilidade do aluguel por cidade: quanto o imóvel rende frente ao CDI
Por InvestirImóveis ·
Resposta rápida
Pelo Índice FipeZAP de setembro de 2026, o aluguel rende em média 6,13% do preço do imóvel ao ano no Brasil, antes das despesas: de 4,22% em Vitória a 8,40% em Santos. Somado à valorização de 12 meses, o país chega a 11,64%, abaixo do CDI de 13,65% ao ano (outubro de 2026); em 21 das 36 cidades a soma passou o CDI.
A rentabilidade do aluguel é quanto o aluguel de um ano representa do preço do imóvel. Esta página mostra esse número em 36 cidades, pelo Índice FipeZAP de setembro de 2026, e compara com o CDI, que é quanto o mesmo dinheiro renderia aplicado. A tabela se atualiza todo mês.
A tabela, cidade por cidade
Ordenada pela rentabilidade do aluguel. A última coluna soma o aluguel do ano com quanto o preço subiu em 12 meses e diz se isso passou do CDI de 13,65%. Em 21 das 36 cidades passou. Todos os números são brutos, antes de despesas e impostos.
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
| Cidade | Aluguel ao ano | Aluguel subiu | Preço subiu | Aluguel + valorização |
|---|---|---|---|---|
| Santos (SP) | 8,40% | 4,23% | 9,44% | 17,84%acima do CDI |
| Recife (PE) | 8,30% | 6,29% | 7,14% | 15,44%acima do CDI |
| Praia Grande (SP) | 8,21% | 11,76% | 4,56% | 12,77%abaixo do CDI |
| Campinas (SP) | 8,19% | 17,09% | 11,24% | 19,43%acima do CDI |
| Cuiabá (MT) | 8,18% | 7,48% | 5,34% | 13,52%abaixo do CDI |
| Belém (PA) | 8,15% | 4,31% | 6,10% | 14,25%acima do CDI |
| Natal (RN) | 8,03% | 16,51% | 8,39% | 16,42%acima do CDI |
| Manaus (AM) | 7,94% | 9,94% | 10,54% | 18,48%acima do CDI |
| Ribeirão Preto (SP) | 7,90% | 13,24% | 5,90% | 13,80%acima do CDI |
| São Luís (MA) | 7,48% | 5,55% | 7,75% | 15,23%acima do CDI |
| Porto Alegre (RS) | 7,36% | 10,23% | 0,85% | 8,22%abaixo do CDI |
| Barueri (SP) | 7,08% | 2,04% | 5,21% | 12,29%abaixo do CDI |
| Salvador (BA) | 7,03% | 9,74% | 10,38% | 17,41%acima do CDI |
| Guarulhos (SP) | 6,77% | 8,13% | 7,52% | 14,29%acima do CDI |
| João Pessoa (PB) | 6,71% | 10,06% | 8,00% | 14,70%acima do CDI |
| Maceió (AL) | 6,61% | 7,09% | 5,41% | 12,03%abaixo do CDI |
| São José do Rio Preto (SP) | 6,58% | 7,53% | 8,22% | 14,80%acima do CDI |
| Santo André (SP) | 6,47% | 12,99% | 6,22% | 12,69%abaixo do CDI |
| São Paulo (SP) | 6,43% | 6,22% | 3,64% | 10,07%abaixo do CDI |
| Aracaju (SE) | 6,40% | 15,52% | 9,68% | 16,07%acima do CDI |
| Teresina (PI) | 6,31% | 13,68% | 7,51% | 13,82%acima do CDI |
| Rio de Janeiro (RJ) | 6,30% | 14,80% | 5,57% | 11,87%abaixo do CDI |
| São Bernardo do Campo (SP) | 6,29% | 10,68% | 9,26% | 15,55%acima do CDI |
| Brasília (DF) | 6,20% | 8,34% | 9,80% | 16,00%acima do CDI |
| Niterói (RJ) | 6,14% | 20,13% | 8,24% | 14,38%acima do CDI |
| Campo Grande (MS) | 6,09% | 4,02% | 1,00% | 7,09%abaixo do CDI |
| São José dos Campos (SP) | 6,06% | 13,29% | 9,64% | 15,70%acima do CDI |
| Goiânia (GO) | 6,03% | 3,58% | 7,14% | 13,17%abaixo do CDI |
| São José (SC) | 5,72% | 4,84% | 5,45% | 11,17%abaixo do CDI |
| Florianópolis (SC) | 5,42% | 3,56% | 8,31% | 13,73%acima do CDI |
| Belo Horizonte (MG) | 5,40% | 7,41% | 1,97% | 7,38%abaixo do CDI |
| Joinville (SC) | 5,37% | 6,15% | 6,45% | 11,81%abaixo do CDI |
| Pelotas (RS) | 5,32% | -2,69% | 6,42% | 11,74%abaixo do CDI |
| Fortaleza (CE) | 4,92% | 16,59% | 10,20% | 15,12%acima do CDI |
| Curitiba (PR) | 4,92% | 8,94% | 1,86% | 6,78%abaixo do CDI |
| Vitória (ES) | 4,22% | 14,22% | 11,93% | 16,14%acima do CDI |
| Brasil (média) | 6,13% | 9,13% | 5,51% | 11,64% |
Aluguel: Índice FipeZAP de setembro de 2026. Preço de venda: setembro de 2026. CDI: CDI ao ano em 03/11/2026, pelo Banco Central.
Pode usar e citar esta tabela à vontade, desde que informe as fontes: Índice FipeZAP (Fipe) e Investir Imóveis, com o link desta página.
Como ler os números
- Aluguel ao ano: o aluguel médio anunciado de 12 meses dividido pelo preço médio anunciado de venda, por metro quadrado. É a rentabilidade bruta, a mesma conta dos anúncios.
- Aluguel subiu e preço subiu: quanto o aluguel e o preço de venda anunciados mudaram em 12 meses.
- Aluguel + valorização: uma conta rápida do retorno total do último ano, antes de qualquer custo. Serve para comparar cidades, não para prever o próximo ano.
Exemplo: em São Paulo, o metro quadrado é anunciado por R$ 12.206,03/m² para venda e por R$ 65,78/m² por mês para aluguel. Um apartamento de 60 m² sairia por cerca de R$ 732.362 e alugaria por cerca de R$ 3.947 por mês: 6,43% do preço ao ano.
Por que o número do bolso é menor
A rentabilidade da tabela não desconta nada. No imóvel de verdade saem os meses sem inquilino, a taxa da imobiliária, a manutenção e o imposto de renda sobre o aluguel, e o preço ganha o ITBI e o cartório. Com isso, a rentabilidade líquida costuma ficar de 1 a 2 pontos abaixo da bruta. Para ganhar do CDI, o imóvel depende da valorização, que muda muito de ano para ano e de bairro para bairro. A calculadora de rentabilidade faz a conta líquida com os números de um imóvel, e a análise de viabilidade mostra quanto ele precisa valorizar para empatar com o CDI.
Cidades sem dado de aluguel
O FipeZAP também acompanha o preço de venda de Diadema (SP), Guarujá (SP), Osasco (SP), São Caetano do Sul (SP), São Vicente (SP), Betim (MG), Contagem (MG), Canoas (RS), Caxias do Sul (RS), Novo Hamburgo (RS), Santa Maria (RS), São Leopoldo (RS), Londrina (PR), São José dos Pinhais (PR), Balneário Camboriú (SC), Blumenau (SC), Itajaí (SC), Itapema (SC), Vila Velha (ES), Jaboatão dos Guararapes (PE), mas não o aluguel. Nelas, a análise do imóvel mostra o preço médio do metro quadrado, e o aluguel vem do anúncio ou de você.
Perguntas frequentes
Qual cidade tem o aluguel mais rentável?
No Índice FipeZAP de setembro de 2026, Santos (SP) tem a maior rentabilidade bruta do aluguel: 8,40% do preço ao ano. A menor é a de Vitória (ES), com 4,22%. A média do país é 6,13%.
Aluguel rende mais que o CDI?
Só o aluguel, não: a média de 6,13% ao ano antes das despesas fica bem abaixo do CDI de 13,65%. Somando a valorização de 12 meses, o país chega a 11,64%, ainda abaixo. Em 21 das 36 cidades a soma passou o CDI, mas isso é antes de despesas, custos de compra e imposto, e valorização passada não garante a futura.
Qual é a rentabilidade média do aluguel no Brasil?
6,13% do preço do imóvel ao ano em setembro de 2026, pelo Índice FipeZAP, o que dá cerca de 0,51% ao mês. Depois de meses vagos, administração e manutenção, a rentabilidade líquida costuma ficar de 1 a 2 pontos abaixo.
Com que frequência a tabela é atualizada?
Todo mês, quando a Fipe publica o Índice FipeZAP (o site busca a planilha nova no dia 12). O CDI da comparação é o do dia, consultado no Banco Central.
Fontes
Conteúdo informativo e geral, não é recomendação de investimento nem orientação jurídica ou tributária. Regras, taxas e alíquotas mudam e variam por cidade e banco: confirme com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional.
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