Imóvel de leilão: quanto custa além do lance e quando vale a pena

Por InvestirImóveis · Atualizado em 27 de outubro de 2026

O preço de um imóvel de leilão costuma ficar bem abaixo do valor de mercado, mas o lance não é tudo o que você paga. Sobre ele entram a comissão do leiloeiro, impostos, cartório, dívidas do imóvel, a desocupação se ele estiver ocupado e quase sempre uma reforma. Este guia mostra cada custo, faz a conta completa de um exemplo e compara o resultado com deixar o dinheiro aplicado.

Leilão judicial e leilão de banco

Os imóveis chegam ao leilão por dois caminhos, com regras diferentes:

• Leilão judicial: o imóvel é vendido dentro de um processo para pagar uma dívida do dono (um condomínio atrasado, um empréstimo, um processo trabalhista). Pelo Código de Processo Civil, o lance não pode ficar abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, sem ele, abaixo de 50% da avaliação. A lei permite pagar em parcelas: pelo menos 25% à vista e o resto em até 30 meses.
• Leilão de banco (extrajudicial): o dono parou de pagar o financiamento e o banco retomou o imóvel, sem processo. No primeiro leilão, o lance mínimo é o valor de avaliação. No segundo, o banco aceita o lance que cobre a dívida e, se não houver, pode aceitar a partir de metade da avaliação. Até o segundo leilão, o antigo dono tem preferência para comprar o imóvel de volta pagando a dívida e as despesas. Depois, o imóvel que não foi vendido vai para a venda direta do banco, como os imóveis da Caixa.

Na Caixa, a comissão do leiloeiro de 5% existe nos leilões e na licitação aberta, mas não na venda online nem na venda direta. Alguns imóveis aceitam financiamento e FGTS, e o anúncio diz quais.

Os custos além do lance

Quem paga as dívidas do imóvel

É o ponto que mais muda a conta, e a resposta está no edital:

• Impostos (IPTU) no leilão judicial: as dívidas anteriores são pagas com o dinheiro do lance. Em 2024, o STJ decidiu que o edital não pode passar essas dívidas para quem arremata (Tema 1.134).
• Condomínio no leilão judicial: a dívida acompanha o imóvel. Quando o edital informa a dívida, o arrematante costuma ter de pagá-la. Quando o edital não fala nada, os tribunais ainda decidem de formas diferentes.
• Leilão de banco e venda direta: o edital ou o anúncio diz quem paga condomínio e IPTU atrasados. Em parte dos imóveis o banco quita, em outros a conta fica com o comprador.

Antes do lance, peça ao condomínio uma declaração do que está em atraso e consulte o IPTU na prefeitura. Assim o número entra na conta, em vez de virar surpresa depois.

Exemplo com os números

Um apartamento em São Paulo avaliado em R$ 400 mil, ocupado pelo antigo dono, arrematado no segundo leilão de um banco por R$ 260 mil (65% da avaliação). O edital passou ao comprador o condomínio e o IPTU atrasados.

O desconto de 35% no lance virou um desconto de 17% no custo total. Os R$ 73.300 acima do lance são 28% do valor arrematado.

A conta para revender

Suponha que o apartamento seja vendido 12 meses depois do leilão por R$ 400 mil, o valor da avaliação. Saem 6% de corretagem (R$ 24.000) e o imposto de renda de 15% sobre o ganho, que é a venda menos a corretagem e o que foi pago no lance, na comissão, no ITBI, no cartório e na reforma: R$ 9.480. Ficam R$ 366.520.

Lucro = R$ 366.520 − R$ 333.300 = R$ 33.220 (cerca de 10% em um ano)

Os mesmos R$ 333.300 aplicados a 100% do CDI (13,65% ao ano em outubro de 2026) renderiam R$ 37.534 em um ano, já sem os 17,5% de imposto: 11,26%. Neste exemplo, o leilão perde para o CDI, com muito mais risco e trabalho. Vendido por R$ 420 mil, o lucro sobe para R$ 49.200 (14,8%) e passa o CDI. Vendido por R$ 380 mil, cai para R$ 17.240 (5,2%). E cada mês a mais até vender soma condomínio e IPTU e tira rendimento.

Também desconfie da avaliação do edital: ela é feita para o leilão e nem sempre bate com o preço pelo qual imóveis parecidos são vendidos de fato no bairro. Compare com anúncios e vendas da região.

A conta para alugar

Alugado por R$ 2.000 por mês, com um mês vago no ano (vacância), 10% de taxa de administração e R$ 1.200 de manutenção, o apartamento deixa R$ 18.600 no ano. Sobre os R$ 333.300 do exemplo, é uma rentabilidade líquida de 5,58% ao ano. O mesmo imóvel comprado pelo valor de avaliação, com ITBI e cartório (cerca de R$ 420 mil), renderia 4,43%. O leilão melhora a renda em mais de um ponto, mas o aluguel só começa depois da desocupação e da reforma, e o resultado continua abaixo do CDI sem contar a valorização.

O que conferir antes do lance

• Edital inteiro: tipo de leilão, lance mínimo, comissão, forma de pagamento, prazo para pagar e quem fica com cada dívida.
• Matrícula atualizada: penhoras, hipotecas, outros donos e se a retomada pelo banco foi registrada.
• Ocupação: se o imóvel está ocupado, por quem (antigo dono ou inquilino) e quanto a desocupação deve levar.
• Dívidas: declaração do condomínio e consulta do IPTU na prefeitura.
• Processo: no leilão judicial, leia o processo e veja se há recurso pendente que possa anular a venda.
• Estado do imóvel: veja por fora, converse com o porteiro ou o síndico e reserve dinheiro para a reforma.
• Preço de saída: o preço de venda ou o aluguel de imóveis parecidos no bairro, para não depender só da avaliação.

Leilão envolve regras jurídicas que mudam de caso para caso. Para um lance relevante, vale a leitura do edital e do processo por um advogado.

No InvestirImóveis

Na análise do imóvel, use o lance como preço e informe a comissão do leiloeiro, a reforma e os outros custos, como dívidas e desocupação. A análise soma o ITBI e o cartório, mostra a conta para alugar ou para revender, com o imposto sobre o ganho, e compara com o CDI em três cenários. Para entender cada custo da compra, veja custos para comprar um imóvel e quanto custam a escritura e o registro em 2026.

Conteúdo informativo e geral, não é recomendação de investimento nem orientação jurídica ou tributária. Regras, taxas e alíquotas mudam e variam por cidade e banco: confirme com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional.