Imóvel na planta: como avaliar o investimento antes de assinar

Por InvestirImóveis · Atualizado em 6 de outubro de 2026

Entrada, parcelas, balões e correção pelo INCC, juros de obra, chaves, distrato e atraso: o que considerar ao simular a compra de um imóvel na planta.

Comprar na planta costuma ter preço de tabela menor e pagamento facilitado durante a obra. Em troca, você espera anos para receber o imóvel, paga parcelas corrigidas e corre riscos que um imóvel pronto não tem. Para saber se a conta fecha, é preciso olhar o desembolso mês a mês, não só o preço.

Como costuma ser o pagamento

• Sinal ou entrada: pago na assinatura, às vezes parcelado em poucos meses.
• Parcelas mensais durante a obra, pagas direto à construtora.
• Parcelas intermediárias (balões): valores maiores em datas fixas, como semestrais ou anuais.
• Saldo nas chaves: a maior parte do preço, paga na entrega com financiamento bancário ou parcelamento com a construtora.

A correção pelo INCC

Durante a obra, o saldo a pagar costuma ser corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Isso quer dizer que as parcelas e o saldo das chaves sobem com o tempo: o preço de tabela não é o preço final. Depois das chaves, o parcelamento direto com a construtora normalmente passa a ser corrigido por IPCA ou IGP-M, mais juros.

Juros de obra

Quando o financiamento bancário é contratado ainda durante a construção, é comum pagar a “taxa de evolução de obra”: juros sobre a parte que o banco já repassou à construtora. Essa despesa não abate a dívida e se soma às parcelas da construtora, então precisa entrar no seu planejamento.

Prazo de entrega e atraso

A lei admite uma tolerância de até 180 dias além da data prevista no contrato. Passado esse prazo, o comprador pode pedir a rescisão com devolução do que pagou ou manter o contrato com indenização. Para quem investe, cada mês de atraso é um mês sem aluguel e com o dinheiro parado.

Desistência (distrato)

Se você desistir da compra, a Lei 13.786/2018 permite à incorporadora reter até 25% do valor pago, ou até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, além de outras deduções previstas no contrato. Desistir no meio do caminho costuma sair caro, então avalie com cuidado se as parcelas cabem no seu orçamento até o fim.

O que verificar antes de assinar

• Registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis e alvará de construção.
• Se o empreendimento tem patrimônio de afetação, que separa o dinheiro da obra das outras dívidas da incorporadora.
• Histórico da incorporadora: obras entregues, atrasos, reclamações e processos.
• Memorial descritivo: acabamento, vaga de garagem e áreas comuns que fazem parte do preço.
• Custos depois das chaves: ITBI, registro, condomínio desde a entrega, piso, armários e iluminação.

Como avaliar o retorno

O ganho de quem compra na planta vem da diferença entre o total desembolsado (corrigido) e o valor do imóvel pronto, e, se a ideia for alugar, do aluguel que começa só depois das chaves e da preparação do imóvel. Essa diferença não é garantida: depende do mercado na época da entrega. Simule cenários conservador, base e otimista, considere a forma de financiar o saldo e compare com o dinheiro aplicado em outra alternativa no mesmo período.

Conteúdo informativo e geral, não é recomendação de investimento nem orientação jurídica ou tributária. Regras, taxas e alíquotas mudam e variam por cidade e banco: confirme com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional.