Custos para comprar um imóvel: ITBI, escritura, registro e o que mais entra na conta

Por InvestirImóveis · Atualizado em 6 de outubro de 2026

Quanto separar além do preço do imóvel: ITBI, escritura, registro em cartório, avaliação do banco, certidões e despesas que costumam ser esquecidas.

O preço do anúncio não é tudo o que você paga ao comprar um imóvel. Impostos, cartórios e despesas do financiamento costumam somar alguns pontos percentuais a mais, e esse dinheiro sai na hora da compra. Conhecer cada custo evita surpresas e deixa o cálculo da rentabilidade mais honesto.

ITBI: o imposto da transmissão

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é municipal e pago pelo comprador antes do registro. A alíquota é definida por cada cidade: a maioria das capitais cobra entre 2% e 3%, e cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte cobram 3%. Algumas prefeituras dão alíquota menor sobre a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.

A base de cálculo é o valor da transação declarado. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a prefeitura não pode impor, por conta própria, um “valor de referência” maior como base do imposto (Tema 1.113).

Escritura pública

Na compra à vista, a escritura é lavrada no Tabelionato de Notas, e o custo segue uma tabela de emolumentos de cada estado, que cresce com o valor do imóvel. Quando a compra é financiada por banco, o próprio contrato do financiamento tem força de escritura pública, e esse custo deixa de existir.

Registro no Cartório de Registro de Imóveis

É o registro que torna você dono do imóvel: sem ele, a propriedade continua no nome do vendedor. O valor também segue tabela estadual. Na primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo SFH, a lei prevê desconto de 50% nos emolumentos de escritura e registro.

Custos do financiamento

• Avaliação do imóvel: o banco cobra pela vistoria que define quanto ele aceita financiar.
• Tarifas e análise de crédito: variam por banco; peça a lista no início da negociação.
• Seguros obrigatórios: MIP (morte e invalidez) e DFI (danos físicos ao imóvel) entram em todas as parcelas.
• IOF: financiamentos habitacionais para pessoa física normalmente são isentos.

Despesas que costumam ser esquecidas

• Certidões do imóvel e do vendedor (matrícula atualizada, ônus reais, débitos de IPTU e ações judiciais).
• Débitos de condomínio: acompanham o imóvel, ou seja, quem compra pode herdar a dívida. Peça a declaração de quitação.
• Laudêmio: cobrado em imóveis em terreno de marinha e alguns outros terrenos foreiros.
• Corretagem: em geral paga pelo vendedor, mas confirme o que está no contrato.
• Reforma, móveis e mudança, principalmente se o imóvel for para aluguel e precisar estar pronto para o inquilino.

Quanto separar no total

Uma regra prática é reservar algo entre 4% e 6% do preço para os custos de compra, antes de reforma e mobília. Num imóvel de R$ 480 mil em uma cidade com ITBI de 3%, só o imposto soma R$ 14.400; com o registro, a conta passa facilmente de R$ 19 mil. O número exato depende da cidade, do estado e de o imóvel ser financiado ou não: confira com a prefeitura e com os cartórios antes de fechar.

Na simulação do InvestirImóveis, você informa esses custos e eles entram no capital investido. Os que você não informar aparecem como “não informado”: nada é assumido como zero sem aviso.

Conteúdo informativo e geral, não é recomendação de investimento nem orientação jurídica ou tributária. Regras, taxas e alíquotas mudam e variam por cidade e banco: confirme com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional.