Alugar ou comprar imóvel para morar: compare o patrimônio nos dois caminhos

Por InvestirImóveis · Atualizado em 27 de outubro de 2026

Comprar a casa própria ou continuar no aluguel? A resposta depende de números, não de ditado. Esta calculadora compara dois caminhos para a mesma pessoa, com o mesmo dinheiro: comprar com financiamento, ou alugar um imóvel igual e investir o que iria para a compra. No fim do prazo, mostra com quanto de patrimônio você fica em cada caminho.

O que o exemplo mostra

Um apartamento de R$ 480 mil, com 20% de entrada e financiamento de 30 anos a 14,24% ao ano, tem uma primeira parcela de R$ 5.350,59. Alugar um imóvel igual custa R$ 2.520 por mês. Somando condomínio, IPTU e manutenção, comprar custa R$ 3.030,59 a mais por mês no começo. Quem aluga aplica essa diferença e também os R$ 115.200,00 que iriam para entrada, ITBI e cartório.

Com a aplicação rendendo 13,65% ao ano e o imóvel valorizando 4,5% ao ano, em 15 anos quem comprou fica com R$ 765.888 e quem alugou e investiu fica com R$ 1.528.604. Com os juros altos de hoje, deixar o dinheiro aplicado rende mais do que o imóvel valoriza, e os juros do financiamento pesam muito.

A conta muda se os juros caírem. Com a aplicação rendendo 7,0% ao ano no prazo todo, mesmo mantendo o resto igual, quem compra fica com R$ 764.059 e quem aluga com R$ 719.414, e comprar passa a compensar a partir do ano 13. Por isso vale testar mais de um rendimento no campo "Rendimento da aplicação": ninguém sabe qual será o CDI daqui a 15 anos.

Como a conta é feita

• Comprar: no início sai a entrada, o ITBI e o cartório. Depois, todo mês, a parcela do financiamento, o condomínio, o IPTU e a manutenção. O patrimônio é o valor do imóvel menos o que ainda falta pagar ao banco.
• Alugar e investir: o dinheiro da entrada e dos custos de compra fica aplicado. Todo mês sai o aluguel, o condomínio e o IPTU. O aluguel sobe uma vez por ano.
• A diferença do mês: os dois caminhos gastam o mesmo por mês. Quem tem a conta menor aplica o que sobra. No começo costuma ser quem aluga; depois que o financiamento acaba, é quem comprou.
• Imposto: o rendimento da aplicação paga imposto de renda (15% na renda fixa de mais de 2 anos), descontado como se você resgatasse tudo no fim.
• Três cenários: o imóvel pode valorizar menos, perto ou mais do que a inflação. A calculadora mostra os três, porque ninguém sabe quanto o imóvel vai valer.

"Comprar passa a compensar a partir do ano X" quer dizer que, desse ano até o fim do prazo, o patrimônio de quem comprou fica maior que o de quem alugou. Se isso não acontece no prazo escolhido, a calculadora avisa. As fontes dos números (CDI do Banco Central, preços e aluguéis do Índice FipeZAP) e as regras gerais estão em como fazemos as contas.

O que a calculadora não considera

• Seguros e tarifas do financiamento: os seguros obrigatórios (MIP e DFI), a TR e as tarifas aumentam a parcela real. Peça a simulação completa ao banco. Veja SAC ou Price.
• Custos na venda: se você vender o imóvel, paga corretagem e pode pagar imposto sobre o lucro. A conta mostra o valor do imóvel, não o que sobra depois de vender.
• Mudança, mobília e reforma: entram nos dois caminhos de jeitos diferentes e dependem de cada caso. Veja os custos para comprar um imóvel.
• O que não é dinheiro: a segurança de não ter que mudar, a liberdade de reformar, ou a flexibilidade de trocar de bairro. Isso pesa na decisão e não aparece em nenhuma conta.

A calculadora supõe que quem aluga de fato investe a diferença todo mês. Se o dinheiro for gasto, o caminho do aluguel fica bem pior do que o resultado mostra. Pensando em comprar para alugar, e não para morar? Use a calculadora de rentabilidade.

Conteúdo informativo e geral, não é recomendação de investimento nem orientação jurídica ou tributária. Regras, taxas e alíquotas mudam e variam por cidade e banco: confirme com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional.