Cap rate: como calcular e quando usar na análise de um imóvel
Por InvestirImóveis ·
O que é cap rate, a fórmula com exemplo em reais, o que entra no resultado operacional e como ele se compara à rentabilidade sobre o total investido.
Cap rate (abreviação de capitalization rate, ou taxa de capitalização) é quanto o aluguel de um ano, depois das despesas, representa do valor do imóvel. É uma forma rápida de comparar imóveis diferentes e de ver se o preço pedido combina com a renda que o imóvel gera.
A fórmula
Cap rate = resultado operacional do ano ÷ valor do imóvel
O resultado operacional é o aluguel que entra no ano menos as despesas para manter o imóvel alugado. Em inglês ele é chamado de NOI (net operating income).
O que entra no resultado operacional
- Entra, somando: o aluguel recebido no ano, já descontados os meses vagos.
- Entra, descontando: taxa de administração, manutenção, condomínio e IPTU que ficam com o proprietário, seguro e outras despesas do dia a dia.
- Não entra: parcelas do financiamento, imposto de renda e o preço de compra em si. O cap rate mede o imóvel, não a forma de pagar.
Exemplo
Um imóvel de R$ 400 mil alugado por R$ 2.100 por mês, com um mês vago no ano, 10% de administração e R$ 1.200 de manutenção, deixa R$ 19.590 de resultado operacional no ano. O aluguel de 6,3% do preço ao ano está perto da média do país (6,14% em agosto de 2026, pelo Índice FipeZAP).
Cap rate = R$ 19.590 ÷ R$ 400.000 = 4,90% ao ano
Cap rate e as outras rentabilidades
Para o mesmo imóvel, três números diferentes aparecem com frequência:
| Medida | Conta | No exemplo |
|---|---|---|
| Rentabilidade bruta | aluguel de 12 meses ÷ preço | 6,30% |
| Cap rate | resultado operacional ÷ preço | 4,90% |
| Rentabilidade líquida | resultado operacional ÷ (preço + ITBI e registro) | 4,71% |
A rentabilidade bruta é a dos anúncios e ignora as despesas. O cap rate é bom para comparar imóveis entre si, porque usa só o preço. A rentabilidade líquida divide pelo dinheiro que você de fato coloca, com os custos de compra, e é a melhor para comparar com outras aplicações.
Para que serve
- Comparar imóveis: dois imóveis de preços diferentes ficam lado a lado pela renda que geram para cada real do preço.
- Conferir o preço: se imóveis parecidos na região negociam com cap rate de 5,5%, o resultado de R$ 19.590 justificaria um preço perto de R$ 356 mil (R$ 19.590 ÷ 0,055). Um preço bem acima disso pede uma explicação, como potencial de valorização.
- Ver o efeito das despesas: um condomínio alto ou muitos meses vagos derrubam o cap rate, mesmo com aluguel bom.
Limites
- Não considera a valorização nem a desvalorização do imóvel.
- Não considera financiamento nem imposto de renda.
- Usa um ano de referência: não mostra reajustes futuros do aluguel e das despesas.
- No Brasil, há poucos dados públicos de cap rate por região para imóveis residenciais. Compare com imóveis parecidos que você mesmo levantar.
No InvestirImóveis
O relatório mostra a sobra do aluguel no ano, que é o resultado operacional. Dividida pelo preço, ela dá o cap rate. A rentabilidade líquida do aluguel do relatório divide pelo custo total (preço mais custos de compra), por isso fica um pouco abaixo do cap rate. A calculadora de rentabilidade mostra os dois. Para o passo a passo das despesas, veja como calcular a rentabilidade de um imóvel para alugar.
Conteúdo informativo e geral, não é recomendação de investimento nem orientação jurídica ou tributária. Regras, taxas e alíquotas mudam e variam por cidade e banco: confirme com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional.
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