Como calcular a rentabilidade de um imóvel para alugar

Por InvestirImóveis · Atualizado em 6 de outubro de 2026

Rentabilidade bruta e líquida do aluguel, passo a passo e com exemplo: vacância, administração, manutenção, custos de compra e imposto de renda.

Antes de comprar um imóvel para alugar, a pergunta que importa é: quanto o dinheiro colocado nele rende por ano, depois das despesas? O anúncio costuma mostrar só o aluguel esperado. Este guia mostra como sair desse número e chegar à rentabilidade líquida, com um exemplo completo.

Rentabilidade bruta: o ponto de partida

A rentabilidade bruta (ou yield bruto) é o aluguel de um ano dividido pelo preço do imóvel:

Rentabilidade bruta = (aluguel mensal × 12) ÷ preço do imóvel

Um apartamento de R$ 480 mil alugado por R$ 2.800 por mês rende R$ 33.600 por ano, ou 7,0% ao ano (cerca de 0,58% ao mês). É o número que corretores e anúncios usam para comparar imóveis, mas ele ignora tudo o que sai do seu bolso.

Rentabilidade líquida: o que sobra de verdade

Para chegar ao resultado líquido, desconte do aluguel anual as despesas que ficam com o proprietário:

• Vacância: meses sem inquilino entre um contrato e outro. Considerar um mês por ano é uma premissa comum.
• Administração: se uma imobiliária cuidar da locação, a taxa costuma ficar entre 8% e 12% do aluguel, além da primeira mensalidade na assinatura do contrato.
• Manutenção e reparos: pintura, hidráulica e consertos entre inquilinos.
• Condomínio e IPTU: normalmente pagos pelo inquilino, mas ficam com você nos meses vagos. Fundo de obras e taxas extraordinárias costumam ser do proprietário.
• Seguro e taxas: seguro incêndio (quando não repassado) e outras cobranças previstas no contrato.

Também vale somar ao denominador os custos de compra (ITBI, registro, escritura): eles fazem parte do dinheiro investido.

Rentabilidade líquida = (aluguel anual − despesas do proprietário) ÷ (preço + custos de compra)

Exemplo completo

Os 7,0% do anúncio viraram 5,25% ao ano: uma diferença de quase dois pontos, que muda a comparação com outras aplicações.

E o imposto de renda?

Para pessoa física, o aluguel recebido é tributável pela tabela progressiva do imposto de renda, recolhido mensalmente pelo carnê-leão, com alíquota que pode chegar a 27,5%. Algumas despesas pagas pelo proprietário, como a taxa de administração, podem ser deduzidas. Por isso compare sempre o resultado depois do imposto com o de outras aplicações também depois do imposto.

Quando o imóvel é financiado

Com financiamento, a conta passa a ser sobre o capital próprio (entrada e custos), e as parcelas entram no fluxo de caixa. É comum o aluguel não cobrir a parcela nos primeiros anos, principalmente na tabela SAC, e você precisar completar a diferença todo mês. Nesse caso, o retorno depende mais da valorização do imóvel e do saldo devedor ao longo do tempo.

Aluguel é só metade do retorno

O retorno total de um imóvel soma a renda do aluguel e a valorização (ou desvalorização) do patrimônio. A valorização não é garantida: índices como o FipeZAP mostram que preços de imóveis podem ficar abaixo da inflação por anos seguidos. Por isso faz sentido simular cenários diferentes, conservador, base e otimista, em vez de um número só.

Com que comparar

Uma referência comum é o CDI, que mede o rendimento de aplicações de renda fixa. Lembre que o imóvel tem custos e riscos que a renda fixa não tem (liquidez baixa, vacância, inadimplência, manutenção), e também vantagens, como a possibilidade de valorização e de reajuste do aluguel pela inflação.

Conteúdo informativo e geral, não é recomendação de investimento nem orientação jurídica ou tributária. Regras, taxas e alíquotas mudam e variam por cidade e banco: confirme com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional.