Calculadora de rentabilidade imobiliária: veja quanto o imóvel rende de verdade
Por InvestirImóveis ·
Calcule a rentabilidade bruta e líquida do imóvel com ITBI, vacância, condomínio, administração e manutenção, e compare com o CDI. Grátis.
A rentabilidade que aparece no anúncio quase nunca é a que fica no seu bolso. Ela divide o aluguel pelo preço e para por aí. Esta calculadora faz a conta inteira: desconta os meses sem inquilino, a taxa da imobiliária e as despesas que ficam com você, e soma ao preço os custos de compra, como o ITBI e o cartório.
Calcule a rentabilidade do aluguel
Já vem com um exemplo. Troque pelos números do imóvel que você está avaliando.
- Rentabilidade líquida
- 4,7% ao ano
- Sobra do aluguel no ano
- R$ 23.448,00
- Sobra por mês
- R$ 1.954,00
- Rentabilidade bruta (do anúncio)
- 6,3% ao ano
- Cap rate
- 4,89% ao ano
- Dinheiro para comprar
- R$ 499.200,00
Para comparar: o CDI está em 13,65% ao ano (CDI ao ano em 08/10/2026, pelo Banco Central). Os dois números são antes do imposto. O imóvel ainda pode valorizar ou desvalorizar, e o aluguel costuma ser reajustado pela inflação.
Rentabilidade líquida = sobra do aluguel no ano ÷ dinheiro para comprar. Cap rate = sobra do aluguel no ano ÷ preço. Sem financiamento, imposto de renda nem valorização.
O que cada resultado quer dizer
- Rentabilidade líquida: quanto o dinheiro que você coloca rende por ano com o aluguel, depois das despesas. É o número para comparar com outras aplicações.
- Sobra do aluguel no ano: o aluguel recebido menos vacância, administração, condomínio, IPTU e manutenção. É o mesmo nome usado no relatório do InvestirImóveis.
- Rentabilidade bruta: o aluguel de um ano dividido pelo preço, sem descontar nada. É a conta dos anúncios, boa só para uma primeira comparação.
- Cap rate: a sobra do ano dividida pelo preço. Ajuda a comparar imóveis e a ver se o preço pedido faz sentido para a renda que ele gera. Veja como calcular o cap rate.
- Dinheiro para comprar: o preço mais ITBI e escritura e registro. Reforma e mobília também entram, se houver.
Como a conta é feita
Sobra do ano = aluguel × 12 × (meses alugados ÷ 12) − administração − condomínio − IPTU − manutenção
Rentabilidade líquida = sobra do ano ÷ (preço + ITBI + escritura e registro)
A taxa de administração incide sobre o aluguel efetivamente recebido, não sobre os meses vagos. É a mesma regra usada na análise completa. O passo a passo, com um exemplo, está no guia como calcular a rentabilidade de um imóvel para alugar.
O que a calculadora não considera
- Financiamento: com parte do imóvel financiada, as parcelas mudam o que sobra por mês e o retorno sobre o seu dinheiro. Veja quando financiar compensa.
- Imposto de renda: para pessoa física, o aluguel é tributado pela tabela progressiva, com alíquota que pode chegar a 27,5%.
- Valorização: o retorno total soma o aluguel e a mudança no valor do imóvel, que pode ser positiva ou negativa.
- Reajuste do aluguel e das despesas: a conta usa os valores de hoje para um ano.
- Imóvel na planta: durante a obra não há aluguel, e o dinheiro sai em parcelas. Veja quanto sai do bolso na planta.
Se você vai comparar com uma aplicação financeira, compare os dois números do mesmo jeito: antes do imposto com antes do imposto, ou depois com depois. E lembre que o imóvel tem custos e riscos que a renda fixa não tem, como meses vagos, inquilino que não paga e a demora para vender.
Conteúdo informativo e geral, não é recomendação de investimento nem orientação jurídica ou tributária. Regras, taxas e alíquotas mudam e variam por cidade e banco: confirme com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional.
Calcule e analise
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