SAC ou Price: o que muda no financiamento do imóvel

Por InvestirImóveis · Atualizado em 6 de outubro de 2026

Como funcionam as tabelas SAC e Price, com exemplo de parcelas e juros totais, e como cada uma afeta o retorno de quem compra imóvel para investir.

No financiamento imobiliário, o banco oferece duas formas principais de pagar a dívida: a tabela SAC e a tabela Price. O valor financiado e a taxa de juros podem ser os mesmos e, ainda assim, o tamanho das parcelas e o total pago mudam bastante. Para quem compra para investir, isso afeta quanto dinheiro sai do bolso a cada mês.

Tabela SAC: amortização constante

No Sistema de Amortização Constante, a parte da parcela que abate a dívida é sempre a mesma. Como os juros são cobrados sobre o saldo devedor, que cai mês a mês, a parcela começa alta e vai diminuindo. Você paga menos juros no total, mas precisa de mais renda no começo.

Tabela Price: parcela constante

No Sistema Francês, a parcela fica igual do início ao fim (antes de correções e seguros). No começo, quase toda a parcela é juros, e a dívida cai devagar. A primeira parcela é menor que a da SAC, mas o total de juros é maior.

Exemplo lado a lado

Financiamento de R$ 384 mil (imóvel de R$ 480 mil com 20% de entrada), juros de 11% ao ano, em 30 anos:

Valores sem TR, seguros (MIP e DFI) e tarifas, que aumentam a parcela real. Taxa mensal equivalente a 11% ao ano.

O que isso muda para quem investe

• Fluxo de caixa: na SAC, o aluguel dificilmente cobre a parcela nos primeiros anos; você completa a diferença todo mês. Na Price, o aperto inicial é menor.
• Patrimônio: na SAC, a dívida cai mais rápido. Se você vender o imóvel em 5 anos, sobra mais dinheiro depois de quitar o saldo devedor.
• Renda exigida: os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda bruta, então a SAC exige renda maior para o mesmo valor financiado.
• Amortizações extras: nas duas tabelas, pagar parte da dívida antes reduz os juros. Você pode escolher diminuir o prazo ou o valor das parcelas.

Qual escolher?

Não existe resposta única: depende da sua renda, da folga no orçamento e de quanto tempo pretende ficar com o imóvel. O caminho mais seguro é simular as duas opções com os números do imóvel que você está avaliando, incluindo aluguel, custos e o prazo em que pretende vender, e ver o efeito no seu caixa mês a mês. Se o imóvel for na planta, veja também como funcionam os juros de obra e o financiamento nas chaves.

Conteúdo informativo e geral, não é recomendação de investimento nem orientação jurídica ou tributária. Regras, taxas e alíquotas mudam e variam por cidade e banco: confirme com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional.