Investir em imóvel na planta: quanto sai do bolso até as chaves e depois

Por InvestirImóveis · Atualizado em 9 de outubro de 2026

Simule o investimento na planta: entrada, parcelas, balões com INCC, saldo nas chaves e aluguel depois da entrega. Veja quanto sai do bolso.

Comprar na planta parece mais leve porque o pagamento é dividido. Mas, para quem compra para investir, a pergunta certa é outra: quanto dinheiro vai sair do bolso até as chaves, quanto ainda falta depois delas e quando o imóvel começa a render. A resposta depende do plano de pagamento, da correção das parcelas e de como o saldo será pago.

Como o dinheiro sai durante a obra

Um plano típico de construtora tem quatro partes:

• Entrada: paga na assinatura do contrato.
• Parcelas mensais: durante a obra.
• Intermediárias (ou balões): parcelas maiores, em geral uma ou duas por ano.
• Saldo na entrega das chaves: pago à vista ou, mais comum, financiado no banco ou com a própria construtora.

Até as chaves, as parcelas costumam ser corrigidas todo mês pelo INCC, o índice que mede o custo da construção. Depois da entrega, a correção em geral passa a ser pelo IPCA (a inflação oficial) mais juros, se o saldo ficar parcelado com a construtora.

Exemplo de um imóvel de R$ 500 mil

O INCC-M subiu 6,60% nos 12 meses até setembro de 2026 (Banco Central). Se ele seguir nesse ritmo, o saldo de R$ 300 mil chega às chaves, três anos depois, valendo cerca de R$ 363 mil, e as parcelas pagas durante a obra também sobem um pouco a cada mês. Por isso, o valor de tabela não é o valor final.

O que vem com as chaves

• O saldo: se for financiado, o banco analisa a sua renda na época da entrega, não na da compra. Vale simular antes se a parcela cabe no orçamento.
• ITBI e registro: pagos para registrar o imóvel no seu nome. Com cerca de 4% do preço, seriam uns R$ 20 mil no exemplo.
• Condomínio e IPTU: passam a ser seus a partir da entrega, mesmo antes de haver inquilino.
• Acabamento e mobília: armários, iluminação e eletrodomésticos, se você for alugar mobiliado.
• Tempo até alugar: o primeiro inquilino pode levar alguns meses, e o prédio novo costuma ter muitos imóveis disponíveis ao mesmo tempo.

O que pesa para decidir

• Preço comparado ao pronto: o imóvel na planta costuma custar menos que um pronto parecido. Compare o preço por metro quadrado com imóveis prontos da região.
• Valorização até a entrega: ela pode acontecer, mas não é garantida. Não conte com ela como certa.
• O dinheiro parado: durante a obra, o que você paga não rende aluguel. Esse mesmo dinheiro poderia estar rendendo em outra aplicação por três anos ou mais.
• Atraso: a lei permite que o contrato preveja uma tolerância de até 180 dias além do prazo de entrega.
• Desistência (distrato): se você desistir, a construtora pode reter parte do que foi pago, até 25%, ou até 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação, conforme a Lei 13.786/2018. Leia essa cláusula antes de assinar.

Os detalhes sobre correção pelo INCC, juros de obra, atraso e distrato estão no guia imóvel na planta: como avaliar o investimento antes de assinar.

Depois das chaves, a conta é a de um imóvel pronto

Entregue e alugado, o imóvel passa a ter as mesmas contas de qualquer imóvel para alugar: aluguel, meses vagos, despesas e, se houver, as parcelas do saldo. Veja como analisar se ele se paga e use a calculadora de rentabilidade com os números da entrega.

Conteúdo informativo e geral, não é recomendação de investimento nem orientação jurídica ou tributária. Regras, taxas e alíquotas mudam e variam por cidade e banco: confirme com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional.