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Como analisar um imóvel para investir, passo a passo

Por InvestirImóveis ·

Passo a passo para analisar um imóvel antes de comprar: preço, custos de compra, aluguel, financiamento, valorização, cenários e riscos.

Ilustração de um prédio residencial ao lado de um gráfico de barras em alta
Uma boa análise junta preço, custos, renda, financiamento e riscos antes da decisão.

Analisar um imóvel para investir é transformar um anúncio em respostas: quanto você vai colocar, quanto pode receber, quanto o imóvel pode valer no futuro e o que pode dar errado. Estes são os passos, na ordem em que a decisão costuma ser tomada. Cada um leva a uma página com a conta detalhada.

1. Defina o objetivo

Alugar e revender pedem contas diferentes. Para alugar, o que importa é a renda mensal e por quanto tempo ela se mantém. Para revender, o que importa é o preço de compra, os custos até a venda e quanto o imóvel pode valer no prazo que você tem em mente. Defina também se o imóvel está pronto ou na planta: na planta, o dinheiro sai durante a obra e não há renda até as chaves.

2. Confira se o preço faz sentido

Divida o preço pela área e compare o preço por metro quadrado com imóveis parecidos da região, prontos e vendidos, não só anunciados. Índices como o FipeZAP dão uma referência média da cidade, mas cada rua e cada prédio têm o seu valor. Um preço muito abaixo da média pode esconder um problema de documentação, de estado do imóvel ou de localização.

3. Some o dinheiro total para comprar

Ao preço somam-se ITBI, escritura e registro, avaliação do banco (se financiar), reforma e mobília. Esses custos de compra costumam passar de 4% do preço e fazem parte do investimento.

4. Escolha a forma de pagamento

À vista, financiado no banco ou parcelado com a construtora. O financiamento reduz o dinheiro que você coloca no começo, mas acrescenta juros e uma parcela mensal. Veja quando financiar compensa e a diferença entre as tabelas SAC e Price.

5. Calcule o que sobra do aluguel

Do aluguel esperado, desconte meses vagos, taxa de administração, manutenção e o condomínio e o IPTU que ficarem com você. O que sobra, dividido pelo dinheiro total, é a rentabilidade líquida. Faça a conta na calculadora de rentabilidade e entenda cada parte no guia como calcular a rentabilidade de um imóvel para alugar. Para comparar imóveis entre si, use também o cap rate.

6. Compare com outras aplicações

Coloque a rentabilidade do imóvel ao lado de uma aplicação de renda fixa, como uma que acompanha o CDI, sempre do mesmo jeito: antes do imposto com antes do imposto. O imóvel tem riscos que a renda fixa não tem, como meses vagos, inquilino que não paga e demora para vender, e também pode valorizar e ter o aluguel reajustado pela inflação.

7. Simule a valorização em cenários

Ninguém sabe quanto o imóvel vai valer daqui a 5 ou 10 anos. Em vez de um número só, faça três contas: uma conservadora (valorização baixa e mais meses vagos), uma de base e uma otimista. Se o investimento só fizer sentido no cenário otimista, isso já é uma resposta.

8. Veja se o investimento se paga

Junte tudo: o dinheiro que você coloca, o que sobra por mês (ou o que você completa, se houver parcela) e o valor estimado do imóvel no prazo escolhido. A análise de viabilidade mostra essa conta com um exemplo, inclusive em quanto tempo o dinheiro volta só com o aluguel.

9. Confirme o que pode dar errado

A decisão continua sua

Uma boa análise não diz se você deve comprar. Ela mostra, com números e premissas que você pode mudar, o que precisa acontecer para o investimento dar certo, e o que confirmar antes de assinar.

Conteúdo informativo e geral, não é recomendação de investimento nem orientação jurídica ou tributária. Regras, taxas e alíquotas mudam e variam por cidade e banco: confirme com o cartório, a prefeitura, o banco ou um profissional.

Calcule e analise

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